Kit vendeur : vendre simplement
Les pièces obligatoires :
Pour préparer la vente de son bien immobilier, il faut dans tous les cas disposer :
de son titre de propriété ;
d’une pièce d’identité en cours de validité.
En cas de vente d'un lot de copropriété :
le règlement de copropriété ;
le dernier appel de charges de copropriété ;
le dernier procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires.
Renseignez vous auprès de votre notaire pour évaluer la part du prix de vente qui vous reviendra effectivement suite à la vente de votre bien immobilier.
En effet, tout dossier a ses spécificités. Il peut y avoir des sommes qui seront impérativement prélevées sur votre prix de vente tel que le montant de l’impôt sur la plus valus, les frais de remboursement d’un prêt bancaire, les frais de mainlevée hypothécaire, …
Votre notaire vous assistera pour vous conseillez au mieux dans le cadre de vos projets de vente immobilière.
Exonération, calcul et paiement des plus-values immobilières ?
Si vous vendez un bien immobilier (terrain, maison, appartement) et que vous n'êtes pas dans un cas d'exonération, vous devez déclarer le bénéfice (appelé plus-value) que vous réalisez et payer un impôt à ce titre.
Au Mali, la loi fiscale est d’application récente en la matière. Par ailleurs, certains cas d'exonérations sont prévus par les textes, comme par exemple en cas de vente de la résidence principale.
Dans tous les cas il est toujours préférable de savoir à quelle « sauce fiscale » vous risquez d'être mangé ! Rencontrez votre notaire avant toute décision définitive relative à la mise en vente d’un bien immobilier Vous aurez en mains toutes les informations vous permettant d'organiser au mieux les modalités de votre vente. Vous ne paierez que ce que vous devez et votre sécurité juridique et fiscale sera assurée.
Le foncier en République du Mali se divise en deux grandes catégories de biens : les titres fonciers qui sont les titres de propriété les plus aboutis et les plus sécurisés, et les titres provisoires (lettres d’attribution, permis d’occuper, concession urbaines à usage d’habitation, …) qui ne deviennent définitifs que sous certaines conditions. Chacun de ces titres de propriété ont leurs spécificités notamment quand au mode d’acquisition, de mutation au nom de l’acquéreur, et à la fiscalité qui leur est applicable. N’hésitez pas à contacter votre notaire avant de vous engager dans l’acquisition d’un immeuble.
Quelques recommandations utiles avant de signer un acte ou un avant contrat de vente :
Achat d'un terrain :
S’assurer, au besoin à l’aide d’un géomètre, que le terrain (et ses limites) qui vous a été montré par le vendeur ou son mandataire, correspond bien à celui dont on vous a produit le titre de propriété.
Achat d'une maison :
Pensez à vérifier l'état général de la maison et notamment la toiture et demander les consommations d'eau, gaz, électricité…
Achat d'un lot de copropriété (appartement) :
Veillez à l'état des parties communes (façade, hall d'entrée, cage d'escalier, ascenseur, toiture de l'immeuble). A ce sujet, il est conseillé de rendre une visite auprès du syndic pour obtenir ces informations et se faire communiquer le carnet d'entretien de l'immeuble. Il est toujours intéressant de contacter le concierge de l'immeuble ou un voisin pour le questionner sur la vie de l'immeuble en général.
Le jour de la signature :
Il faut prévoir de se munir d’une pièce d'identité ou de n’importe quel document officiel d’identification en cour de validité.
Vous avez le projet d'acheter ou de faire construire un logement. Vous faites vos comptes, vous calculez votre plan de financement. N'oubliez surtout pas les frais à ajouter au prix !
En effet, dans presque tous les cas, les prix de vente des immeubles (maisons, appartements, terrains à bâtir) sont fixés hors frais d'acquisition. Ce qui signifie que l'acheteur règle les frais de la vente en sus.
Ces frais, couramment appelés à tort « frais de notaire », s'ajoutent au prix d'achat mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire pour leur plus grande part. En outre, le tarif chez le notaire est strictement réglementé et fixé par l'Etat ; si bien que quelque soit le notaire chez qui vous vous rendez, le montant des frais à payer sera à quelques choses prêt similaire. Ne choisissez pas votre notaire pour ses notes de frais mais pour la qualité de ses conseils et le sérieux de son travail !
Alors à qui vont ces fameux frais ? La réponse est triple.
Il s'agit essentiellement d'impôts, de taxes qui reviennent à l'Etat. Le notaire est chargé de les recouvrer pour le compte de l'Etat. En effet l'administration fiscale taxe également les immeubles lorsqu'ils changent de propriétaire.
Les autres types de frais sont appelés des débours : coût des documents du bureau des domaines, du cadastre, etc... Ils servent à rémunérer les différents intervenants et/ou à payer le coût des différents documents.
Enfin, il y a la rémunération du notaire à proprement parler qui sert à faire fonctionner l'office notarial et à rémunérer le notaire. La rémunération du notaire dépend du prix de vente et est partagé entre tous les notaires lorsqu'ils sont plusieurs ; c'est pourquoi le libre choix de votre notaire en plus de celui de l'autre partie ne vous génère aucun coût supplémentaire ! Il n’y a que dans les dossiers négociés par le notaire que ses honoraires sont doublés, et ce, qu’il y ait un ou plusieurs notaires.
Avant de vous engager dans un projet immobilier, n'hésitez pas à prendre contact avec votre notaire. Demandez-lui un calcul prévisionnel des frais occasionnés par la vente. Profitez-en pour lui demander de calculer les autres frais éventuels à prévoir, en particulier, si vous demandez un crédit à votre banque.
Le notaire, un expert de l'immobilier :
De part sa position, le notaire a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d'un bien et procéder à une expertise immobilière.
Le notaire, un négociateur immobilier sûr :
Par leur connaissance approfondie du marché immobilier et de ses mécanismes, certains notaires pratiquent la négociation immobilière et assistent le vendeur comme l'acquéreur dans leur recherche. Pour cette activité, leurs honoraires de négociation sont négociables. La pratique au Mali est de fixer les honoraires de négociation à 5% du prix de vente, ou dans des cas plus exceptionnels, à la part du prix excédent la somme voulue par le vendeur. Ainsi par exemple, si votre notaire trouve un acquéreur pour votre terrain et que le prix de vente est de 10.000.000 F/CFA, les émoluments de négociation auquel il a droit seront le plus souvent de 5% de 10.000.000 F/CFA.
Quelque soit le mode de rémunération convenu, il sera clairement relaté dans un mandat que vous aurez à signer. La prise de mandat peut-être réalisée à titre exclusif ou non selon le cas.
Le notaire, votre interlocuteur unique :
Vous pouvez confier à votre notaire l'ensemble de votre projet immobilier : de la signature d'un mandat de vente à l'avant-contrat (promesse) puis à l'acte définitif, des formalités administratives, en passant par le calcul des différentes taxes et plus-values et leur déclaration à l'administration.
Le notaire négociateur utilise les moyens traditionnels pour faire la promotion de votre mise en vente : journaux papiers, sites internet immobiliers, réseau notarial de négociation immobilière…
Pensez à consulter votre notaire avant la mise en vente et la première publicité pour déterminer avec lui la meilleure stratégie, et les couts fiscaux éventuels liés à votre vente.
La convention de prêt, qu’elle soit immobilière ou mobilière, assortie d’inscription hypothécaire ou gagiste selon le cas, est un lien de droit en vertu duquel une ou plusieurs personnes sont tenues envers une ou plusieurs autres personnes de donner, faire, ou ne pas faire quelque chose.
Cette convention se traduit par la rédaction par devant le notaire d’un acte contenant des clauses comportant des obligations pour les parties.
La convention de prêt à établir par le notaire permet au créancier (le plus souvent des banques ou institutions financières même s’il peut aussi une personne physique ou morale classique) d’exiger du débiteur (personne physique ou morale) une prestation, positive ou négative en contre partie de la mise à disposition d’une somme d’argent, objet du contrat.
La ou les personnes qui sont tenues sont les débiteurs de l’obligation et celle ou celles envers lesquelles elles sont tenues en sont les créancières.
La convention se matérialise obligatoirement par un acte à recevoir par devant le notaire contenant des clauses, notamment l’affectation d’une garantie du prêt (hypothèque, gage, nantissement) et dont les formalités, d’inscriptions au livre foncier de la garantie consentie, sont faites parle notaire rédacteur de l’acte.
Pour la protection de ses intérêts, et avoir une meilleure lecture des contrats, le débiteur a toujours se faire assister par son notaire conseil dans toutes opérations de quelques natures qu’elles soient, notamment celles concernant son patrimoine immobilier ou mobilier.
